Daire Sayısı Hesaplama Örneği

Arkadaşlar merhaba, Nihai hedefimiz; topluca hareket ederek, ilave maliyet ödemeden müteahhide vermek suretiyle her bir hisse için nitelikli ve yeşil alanı bol bir daire almaktır. Bölgedeki emsal değerlere baktığımızda; komşu köy Çiçektepe’de en düşük emsal 1.2 olarak görülmektedir. 

Bölge genelinde de en düşük emsal değeri yine 1.2’dir. Yenipeçenek ve Çiçektepe’de olduğu gibi plan notları ile en yüksek emsal değeri 3.3’e kadar çıkabilmektedir. Ayrıca Yapracık Konutlarında 25 kat imar izni bulunmaktadır. Esenler’de bizim arsaların olduğu bölgenin etrafında, haritada 709 numaralı parsel olarak görünen ay şeklinde bir TOKİ parseli mevcuttur. TOKİ’nin kendi arazisine yüksek emsal ile imar çıkaracağı aşikardır, bunun aksi düşünülemez. Bu bilgiler kapsamında örnek hesaplamalar şu şekildedir:

 Senaryo 1: En Düşük İhtimal Hesabı (1.2 Emsal) • Arsa: 500 m² • Belediye Kesintisi (DOP): %40 • Kalan Net Arsa: 300 m² • İnşaat Alanı: 300 m² x 1.2 (Emsal) = 360 m² inşaat alanı oluşur. • Kat Karşılığı Oranı: %35 olarak kabul edilirse; • Sonuç: 360 m² inşaat alanının %35’i olan 126 m² büyüklüğünde bir daire alınabiliyor. Bu hesap; her şeyin en düşük ve en kötü olasılıkla hesaplandığı durumda bile, ilave para vermeksizin bir dairenin alınabileceğini göstermektedir. 

Senaryo 2: Ortalama/İyi İhtimal Hesabı (2.0 Emsal) Eğer emsal ortalama bir değer olarak 2.0 olursa ve kat karşılığı oranı %45 olarak gerçekleşirse; • Arsa: 500 m² • Belediye Kesintisi (DOP): %40 • Kalan Net Arsa: 300 m² • İnşaat Alanı: 300 m² x 2.0 (Emsal) = 600 m² inşaat alanı oluşur. • Kat Karşılığı Oranı: %45 olarak kabul edilirse; • Elde Edilen Hak: 600 m² alanın %45’i olan 270 m² inşaat hakkı elde edilir. • Sonuç: 270 m² / 126 m² (Daire Başı) = 2.14 Daire. Yani hiç para ödemeden yaklaşık 2 daireden fazla hak sahibi olunabiliyor. Sonuç Her halükarda ve en kötü olasılıkla 126 m²’lik 1 daire alınabilmektedir. Bu da oldukça cazip bir yatırımdır. Ayrıca bu projenin, arkadaşlarımıza mahcup olmayacağımız bir referans olacağını düşünüyoruz. Selamlar.